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现在，物业管理被开发商的法律顾问们设计的要求每一个购房人与物业管理公司签订的无数个《物业管理委托合同》的表象所遮蔽，使购房人和物业管理公司都以为物业管理就是购房人与物业管理公司之间的合同关系，使购房人和物业管理公司对他们之间签订的《物业管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律师也被糊弄了，在代理购房人与物业管理公司的诉讼时向法官大谈物业管理公司的“违约”，压根儿就没有想到物业管理究竟属不属于合同关系、购房人和物业管理公司签订的《物业管理委托合同》究竟有效无效。关于物业管理，有以下三点注意事项：1.争取开发商同意在一定期限内减免你的物业管理费有些开发商将减免一定的物业管理费作为一个卖点。其实，开发商的这个“卖点”是违法的，是无效的。物业管理是对小区公共财产的管理。对小区公共财产的管理，是全体共有人之间的权利义务关系。任何一个财产共有人对公共财产享有的权利和承担的义务是法定的，任何形式的约定都不能剥夺法定的权利，也不能免除法定的义务。承担物业管理费，是全体共有人(包括开发商在内)应共同承担的法定义务，开发商的许诺免除不了你的这一义务。开发商也许不一定理解得这么深刻，但开发商的算盘打得比谁都精。开发商占有小区的大部分公共财产，却没有承担一分一毫的物业管理费，而且，小区公共财产的收益被他全部据为己有，“减免”购房人的一定的物业管理费，即便违法，比起令购房人承担全部物业管理费还算更公平一点。所以，对于开发商的这一许诺，你也不必客气。如果开发商不主动开口，你也应尽力争取。2.将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。比如，在“补充协议”中这样写：“对买受人房屋的任何维修，水、电、暖气、燃气的供应，均不属于物业管理的范围”。
1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定;：2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用;7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任;8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外);9、在本物业范围内，不得有下列行为：(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙。外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;。(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品;(8)影响市客观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音;(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
一、 关于违章搭建的界定目前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大量的法律、法规或规章中，具不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。二、 住宅区域内违章搭建的形式为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；（十）破坏或者擅自改变房屋外观；（十一） 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”三、 违章搭建由哪个部门管管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门，例如：《城市规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。《南京市城市治理条例》第二十四条规定：“发现正在建设的违法建设行为，城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市、区、县人民政府责成有关部门查封施工现场，实施强制拆除。四、 相关权利人对违章搭建行为的救济方式 对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行驶以下权利进行救济：1、 相邻业主投诉权。对于违章搭建行为，相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除，以排除妨碍，同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。2、 相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。3、 业主委员会权责。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉，请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。
1、不得改变和损坏房屋的结构、外观和共用设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。 2、允许对住宅楼地面、内墙面、屋顶进行表面装修，不得敲凿原地面，损坏防水层。 3、严禁使用花岗岩、大理石等荷载大的材料。装修后总厚度不得超过20毫米(木地板等轻质材料除外)。 4、一楼不得改动原防盗网大小，必须安装到原位置处。二楼以上(包括二楼)外面不允许安装防盗网，如需安装，可安装在阳台窗户的内侧。 5、不允许对楼顶平台、防护栏做任何改动，不得在楼道堆放任何装饰材料。 6、不得改变厨房、卫生间的结构和功能，禁止抽油烟机排烟污染墙面。 7、外墙面窗户、阳台及玻璃不得做任何改动，以后如有损坏需要更换时，必须保持原样式和颜色，更换窗户时请先与施工单位说明物业要求再订做。 8、严禁改动房屋的梁、柱、板、承重墙，严禁破坏承重结构。 9、不得改动上下水主管道、增设供暖等设施、改变供暖用途等。 10、不得在外墙立面安装遮阳篷和贴、挂、装其他任何影响楼体外面的物品。 11、严禁改动天燃气管道，安装燃气热水器须应燃气公司同意并盖章。 12、不得在房顶安装太阳能热水器、卫生天线，室内安装热水器应确保安全。 13、安装空调需提前到物业办理手续，在物业人员的指导下进行安装，空调主机安装在指定位置，空调支架应选用浅颜色，空调软管从预留孔穿过，空调排水不得污染外墙面。 14、严禁室内装修使用荷载大的材料增砌新墙。 15、装饰垃圾应装袋处理，严禁将装修拆卸的旧家具、旧装饰装修材料扔到楼道和小区院内。严禁将装修垃圾堆放到单元门口或小区草坪中。如需清运，请从房间直接清运至垃圾车并运走。不得由楼上向地下，下水道丢弃装饰装修物品和其他杂物。 16、若发现业主私自往楼下倒放装修垃圾，物业管理人员必须及时通知业主。若业主不及时清运，物业有权安排人员清运，所产生的清运费用，由业主负责，费用从装饰装修押金中扣除。不满一车的装饰装修垃圾，按照一车计算。 17、装修时间规定为：上午8：00至12：00，下午为：14：00至18：00。请装修的业主严格按照装饰装修规定时间进行装饰装修活动，并请业主通知施工人员严格遵守。如施工人员不按照规定时间施工的，物业有权要求业主停止施工。
1、写字楼消防工程要隔断 大多数写字楼办公室装修时都要做隔断，如果隔断要到顶部的时候，就要进行烟感和喷淋的改动，而物业公司通常都要求业主或者装修公司自行去解决，如果这样的话就要找有那些有资质的消防公司，消防公司按照规定还要报批当地消防局进行审批，这个时间通常10~15天。(有的写字楼物业部也可以解决消防问题的) 2、写字楼中央空调的隔断 同样还是在写字楼办公室装修中需要隔断来划分空间，那么就要考虑到每个空间都要保留一定数量的中央空调出风口与回风口，这样一来同样还需要找有正规资质的中央空调安装公司。在办公室装修改造前一定要先把中央空调改造平面布置图交与物业公司审核。工程完工后物业公司还要求出示一份中央空调工程竣工图。 3、写字楼强弱电路问题 强弱电工程是写字楼办公室装修工程中最主要的一点，因为它关系着整个公司的正常工作，所以也不能忽视。首先也是要找专业有资质的综合布线公司，由专业技术人员到现场进行实际测量，把强弱电的预留开关，插座以及各种线路走向全部体现规划到设计图纸上，然后交与物业公司审核。 4、写字楼办公家具 办公家具在写字楼办公室装修前要先找好家具公司，因为大多数办公室都需要办公高隔断，很多线路，插座都要与隔断相连接的，所以家具公司一定要与电器工程师有个紧密的衔接，图纸最好要先由这两方共同确定完后才要拿到物业公司审核的。 5、写字楼装修公司的选择 设计的好坏。四个字：图纸战争。但要忠告各位老板的是，现在的科技太先进了，就拿电脑效果图来说吧，有时候图纸上的东西往往会比现实的好十几二十倍。电脑效果图只能是显示一个3d方式的理解而已，并不能认为那就是装修后的效果。设计的好坏还需从设计风格是否合意、图纸设计是否合理等来理解。 施工质量。参观对方样板房的质量。按现在的情况下，似乎两种样板房才能反映出施工方的水平：家居装修和酒店装修。因为只有这两种装修的质量才比较能看出水平。 造价的高低。最痛苦的一项选择。优质廉价固定好，但这个在现实逻辑上往往是不存在的。造价是质量的第一保证。如果是资金允许，似乎选择信誉好的施工队会减少你很多的不必要的麻烦。
写字楼装修中所涉及的项目大致分为顶面、墙面、地面、门、窗、等几个部分，所有以下是从不同的项目测量： 1、墙面 前面装饰一般大家要考虑到其包括，比如说涂料、石材、墙砖、壁纸、软包、护墙板、踢脚线等。在计算时，因为材料的不同，所有计算的方法也是有所不同的。比如说对于涂料、墙纸的面积来说都是要乘以高度的，单位是按照平方米来计算的，而门窗是按照其面积扣除的，所有这些方面大家在装修时了解清楚，不要被装修公司而蒙蔽。 2、顶面 房顶的装饰材料主要包括吊顶，顶面施工的面积是按照墙与墙照顾花瓣的净面积而来计算的，然而单位也是按照平方米来算。而间壁墙与一些柱子的面积是不需要扣除的。顶角线长度是按照房屋的净周长来计算的，单位是以米来计算。 3、办公家具 对于办工桌椅是没有固定的要求，一般都是根据装修公司固定的习惯报价为标准，一般都是按照米，平方米来进行统计。但是大家一定要注意的是，办公家具的计算一般都是保持一致的，不能说出现了以平方米做计算的，又出现另外个以项做单位。 4、地面 地面的装饰材料一般是分为地板、地砖。而地卖弄面积的计算是按照其净面积计算的，计算单位以平方米，同样其计算的方法和墙面一样，不扣除间壁墙和柱子所占的面积。
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