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就是合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释以及消费者权益保护法。
二、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任 如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。 三、商品房买卖中，面积误差比绝对值3%(含3%)的规定。《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。 四、恶意欺诈，房产商将负惩罚性赔偿责任。《司法解释》第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 五、三种类型房屋不适用《司法解释》。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等三种因其不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用《司法解释》。《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为， 六、房屋质量太差可解除合同或者要求开发商要负责按期修复。《司法解释》规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。(因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持)。 相关阅读： 购房违约金过高或者过低该如何调整？ 答：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额
逾期交房，这是目前最普遍的退房理由，貌似简单明了，但在实体与程序上有许多值得注意的法律问题。 什么是房屋的交付？法律并未对此作明确解释。照《上海市内销商品房预售合同》约定，“房屋交接书”的签署代表了房屋的正式交付。但开发商在交付之前，首先应书面通知购房人限期办理交接手续；其次当购房人未按期前来验收交接，则开发商应尽书面催告义务；再次，开发商应在交接时，应依约、依法出示“两证、两书、一单”，即《新建商品房房地产权证》、（俗称大产证）、《新建住宅交付使用许可证》、《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》及《建设工程质量检验合格单》。 开发商延期交房，首先应承担违约责任。其违约达到合同约定的退房条件（《上海市内销商品房预售合同》第十一条第2 种方案），则购房人可行使退房并追究其违约责任的权利。有许多购房人签订预售合同时，只选择了第十一条第一种方案，同时又未在补充条款里作相关约定，则其根据合同不享有因开发商延期交房而退房的权利。至于在退房的仲裁或诉讼实践中，开发商通常会充分利用第十条免责条款，从有关部门获得免除延期交房责任的证明，并以此对抗购房人。这通常会使纠纷复杂化，使得纠纷难以解决。 除示范文本中明确写明的退房条款外，购房人还可与开发商在附件三“补充条款”中另行约定退房条款。
目前，退房纠纷层出不穷。上海市房地产业的发展尚未完全规范化，而法院在司法实践中多从维护社会安定的角度出发，对作出退房判决谨而慎之。在《合同法》的法律理念逐渐渗透人心的今天，如何按照新法的要求完善内销商品房预、销售的立法、完善房地产预、出售合同示范文本，需要我们作进一步的探讨。
一、逾期交房的表现形式： 1、开发商未通知交付或者按约定期限不符合交付条件 2、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人接房，但购房人认为房屋未达约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任 3、购房人在接收房屋后，又以房屋未达交付条件为由要求开发商承担逾期责任。 二、逾期交房的原因： 1、不可抗力：包括政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等。 2、房屋相关资料不完备，房屋未能竣工验收或验收不合格，房屋负担其他权利或产权瑕疵。 3、买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按约定的期限交房。 4、开发商工作失误 ，开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房。 5、房屋质量问题买受人拒绝受领：包括一般质量问题、房屋质量不合格、规划和设计变更(如面积或结构改变)。 6、出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，但所交付的房屋及配套设施、装饰、设备等不合约定，导致买受人要求出卖人履行合同并承担逾期责任。 7、因出卖人未取得相关许可，随意承诺如“承诺买受人子女指定学校入学”，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人要求其履行义务，并承担逾期责任。 三、延期交房的法律后果： 1、买受人的合同解除权，出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使延期不行使的，解除权消灭。 2、出卖人支付违约金或者赔偿损失，按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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