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一、什么是交房两书，其内容分别有哪些?两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二者是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,应该是这两本书在交房时向买方检查。买家想要读两本书的内容,如果发现问题或不合理的地方及时与开发商协商，首先我们分别看一下两书的内容包括什么?(一)《质量保证书》：房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的设计使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。提醒购房者,建设工程的保修期,自竣工验收之日起计算。承包商对开发商的承诺的保修期,买家可能会同意开发商在此基础上,期房准备立即交付使用不得低于标准。(二)《住宅使用说明书》：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位2、结构类型3、装修、装饰注意事项4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项6、门、窗类型，使用注意事项7、配电负荷8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明9、其他需要说明的问题。
交房两书指什么？ 交房两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二者是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当在交房时将两书交与购房者检验。购房者要认真阅读两书的内容，如果发现问题或者不合理的地方要及时与开发商协商。交房时要注意哪些问题？ 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房应具备如下要素：（一）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（二）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。（三）住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。（四）一个工程的土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分必须通过验收合格也就是我们所说的“综合验收合格”，是商品房买卖中房屋交付的基本条件。（五）如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。 这里要提醒大家，收房是对房屋质量检验的关键步骤，购房者千万不要掉以轻心，一定要准备妥当，同时带好验收工具例如直尺、卷尺、照相机、笔纸、小刀等，方便测量取。对于两书的内容难以把握的或者认为两书存在问题的可以求助律师；对于收房标准存在异议或者发现明显有质量问题的可以请专业检测机构判断，总之，把好收房这一关，合理维护自己的权益是最重要的。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍,目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。记者日前在北京采访时发现,一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。据了解,按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。开发商说,象消防这种关键环节,一旦出了问题,就是人命关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的,因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
两书是一定要在交房时给房主的,如果没有,可能并没有具备交房条件哦!按照交房合同上所写的交房日期核对一下,看看是不是他提前交房了,或打电话咨询一下当地房管局,看看该项目是否已备案具备交房条件。至于房产证,按国家规定都是交房后90日内业主去房产局自己登记,由开发建设单位协助。但是具体的领取办理时间由双方协商签订在合同中。如果不提供相应的交房文件,业主可以拒绝交房。
开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
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